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远洋集团:少数股东损益大增之谜

作者:admin     发布时间:2022-08-05 23:26 点击数:

  继3月底公司债券集体跳水异动引发市场恐慌后,日前远洋集团(旗下债券再度大幅下跌。背靠险资的远洋集团连续保持三道红线要求的最优“绿档”,公司债务会出现问题吗?

  从年报看,远洋集团有息负债基本保持稳定,若不是2021年有所增长,公司近几年借贷额一直在下降。但贡献收入或者利润的子公司原本不属于远洋集团,却在结算时纳入公司合并范围,远洋集团是否在表外隐藏负债?

  这些新加入远洋集团的子公司为其带来了净利润,但远洋集团的盈利规模不增反降,这是因为远洋集团近一半的净利润分给了公司的少数股东,但远洋集团少数股东权益远不到公司归母权益的一半。

  此外,部分少数股东工商登记的联系方式指向了远洋集团,那么这些看似与远洋集团没有关系的少数股东获得的利润流向了谁的腰包呢?

  2021年,远洋集团实现营收642.47亿元,同比增长了13.69%;实现净利润50.91亿元,同比增长了8.71%。在行业日渐下行、一众房企频频爆雷的当下,远洋集团利润能有增长已经实属不易。

  但属于远洋集团的利润并没有增长而是下降的。2021年,远洋集团归属母公司股东的净利润为27.29亿元,同比下降了4.78%;少数股东损益增长29.99%。利润的增长由少数股东分享了,远洋集团并没有得到多少实惠。

  这并不是偶然现象。2017年是远洋集团盈利的高峰,这一年公司实现收入458.37亿元,净利润62.59亿元,其中归属远洋集团的净利润为51.15亿元,少数股东损益只有11.43亿元。此时,少数股东占净利润的比重尚不足两成,80%以上盈利由远洋集团分享。

  但之后远洋集团盈利在下降,少数股东损益却不断提高,直至如今占到约半壁江山。2018-2021年,远洋集团净利润为46.66亿元、41.66亿元、46.83亿元和50.91亿元,少数股东损益分别为10.92亿元、15.1亿元、18.17亿元和23.62亿元,占比为23.4%、36.25%、38.8%和46.4%。

  这四年时间里,远洋集团的净利润没有明显增长,少数股东损益已经实现超翻倍的增长。如果少数股东权益也有明显增加,这也无可厚非,实际上并没有。2018年年末,远洋集团少数股东权益为147.54亿元,2021年年末增加至213.74亿元,同期公司归母权益从483.85亿元增长至550.74亿元,涨幅虽没有少数股东权益明显,规模却远胜前者。两者之间的盈利额已经基本平起平坐,远洋集团的投入产出比显然没有少数股东来得更为优厚。2018年,远洋集团的净资产收益率(摊薄)为7.39%,2021年已经下降至4.96%的历史低位;同期公司少数股东的回报却从7.4%增长至11.05%,超过远洋集团的2倍。

  从投资回报角度看,无论是少数股东还是大股东,两者的净资产收益率不应悬殊。如果少数股东的净资产收益率远低于母公司股东的净资产收益率,这说明少数股东吃了亏,反之则是占了大便宜。无论哪种情形持续出现,都不是正常的商业现象。

  那么是哪些少数股东分走了远洋集团近半的净利润呢?湖北福星惠誉常青置业有限公司(下称“湖北福星”)是远洋集团持股51%,少数股东持股49%的控股公司。根据远洋集团年报,2021年湖北福星实现营收28.77亿元,净利润4.6亿元。少数股东按照其持股比例可以分得2.25亿元的净利润,2.35亿元归远洋集团所有。2019年,湖北福星也曾贡献营收25.68亿元,净利润3.71亿元。

  工商信息显示,湖北福星有三家股东持有:持股39%的单一大股东武汉新纪元地产集团有限公司由私人控制,二股东北京远东新地置业有限公司和三股东北京远盛瑞毅投资管理中心(有限合伙)合计持股61%,穿透之后这两家公司都由远洋集团在境内的主要经营实体远洋控股集团(中国)有限公司(下称“远洋中国”)所有。

  明明工商登记中远洋集团持股61%,远洋集团却说控股51%,10%的差额去哪儿了?湖北福星三股东北京远盛瑞毅投资管理中心(有限合伙)穿透后,部分股权由远洋中国持有,53.54%由远洋资本控制。按照三股东23%的持股比例,远洋资本约持有湖北福星12.31%。

  如果将远洋资本扣除,远洋集团的持股将不足51%。何况,远洋资本本来就属于远洋集团,两者是从属关系而非并列。

  远洋中国是远洋集团在境内房地产业务的最主要运营平台,占到了远洋集团签约销售的80%以上。深圳市天恒创兴实业有限公司(下称“天恒创兴”)是远洋中国一家重要的非全资子公司,远洋集团透过远洋中国和其他平台合计持有天恒创兴63.25%的股份。

  天恒创兴间接股东之一北京博灏投资管理有限公司在工商信息留下的电话同样也是远洋系旗下数十家公司的联系方式。但在这30余家公司中,也并非全部由远洋系控股,北京昶颖企业管理有限公司和北京颐景融和企业管理咨询有限公司穿透后的控股人是自然人。

  这两家私人公司的电话与远洋系旗下多家公司相同,邮箱也是远洋集团的企业内部邮箱,这两家自然人控股的公司又与远洋集团有着怎样的关系呢?而且这两家公司都有对外投资,后一家公司投资合作方中恰好有远洋集团的身影。这些公司看似与远洋集团没有关系,但又时时处处与远洋集团有着若明若暗的关系。

  虽然净利润从高位滑落,但远洋集团的债务并没有随着营收的增长而扩大。这对于资金密集型的房地产开发商来说显然是个好现象。背靠两大险资,远洋集团也可以从股东那里获得资金支持,在债务危机频发的当下,公司拥有独特的资金优势。但接连发生的债券异动,似乎在预示远洋集团的债务并非表面显示的这么乐观。

  3月底、4月初,远洋集团相关债券如“21远洋01”、“21远洋02”、“15远洋03”和“15远洋05”等集体跳水,部分债券跌幅超过20%,至今仍在低位徘徊,未见反弹起色。

  在上述债券集体跳水后,4月底“15远洋02”和“17远洋01”再度连日下行,债券价格一度与前述跳水债券相仿。虽然这两只债券后续有所反弹,但价格仍未回到100元的面值。

  在上述两只债券逐步恢复正常价格时,远洋集团的另外一只债券“18远洋01”再度跳水,5月10日该债券一日内下跌超过10%,价格至今仍在该位置徘徊,未有明显回升迹象。

  在债券首次集体骤跌时,远洋集团的发债主体远洋中国就发布公告称公司一切正常,没有重大不利变化,公司评级良好;远洋集团“三道红线”均达标,连续三年处于“绿档”;刚刚发行了两笔融资,融资渠道通畅。

  从远洋集团年报看,公司债务增长确实不多。2021年,远洋集团的贷款总额增长12.19%至922.24亿元,这也是公司三年来债务首次增长。2018年年末,远洋集团贷款总额增长逾45%至885.75亿元,之后的2019年和2020年,公司贷款总额分别持续下降为839.07亿元和822.04亿元。2021年增长后,贷款总额与2018年相比基本相差不大,公司有息负债控制良好。

  2020年,武汉元慧置业有限公司(下称“元慧置业”)成为远洋集团控股70%的子公司,远洋集团2019年年报中还没有这家公司的身影。在远洋集团境内主要经营主体-远洋中国年报中,元慧置业已成为重要利润来源。

  远洋中国债券募集书显示,2020年元慧置业实现营收61.54亿元,净利润为9.14亿元,是公司主要控股子公司中盈利最高的子公司,占公司净利润的27.19%,即远洋中国约三成盈利都要依靠元慧置业。收入仅占远洋中国的13.26%,盈利贡献的重要性可见一斑。

  元慧置业是2020年才成为远洋中国的控股子公司的。2020年远洋中国通过收购控股了元慧置业,收购价格公司并未披露。收购之前的2019年,元慧置业营收为0.61亿元,净利润0.59亿元。无论收入还是净利润,都对远洋中国基本没有太大影响。

  元慧置业原本是远洋中国的合营企业,2020年收购后旋即成为公司的重要盈利来源。在合营阶段,元慧置业有多少有息负债,都不会体现在远洋集团或者远洋中国的报表中。在贡献收入和利润时,远洋集团开始“摘桃子”。

  无独有偶。2020年,远洋中国收购了浙江国恒西溪置业有限公司(下称“国恒西溪”),后者成为远洋中国100%持股的子公司。公开资料显示,国恒西溪负责的是远洋西溪公馆,2019年年底至2020年年初项目陆续开启预售。

  2020年年初,公司与另一股东联合从北京邦邦共赢企业管理有限公司收购了国恒西溪100%股份,在联合股东很快退出后,国恒西溪成为远洋中国的全资子公司。

  北京邦邦共赢企业管理有限公司的唯一股东是安邦保险即如今的大家保险,也即远洋集团的二股东。在项目预售时,远洋集团二股东将项目公司股权全部转入,远洋集团再次“摘桃子”。

  最初与远洋中国一块收购国恒西溪但又很快退出的股东是芜湖永思企业管理咨询有限公司。这家公司目前已经注销,仍留在工商信息中的资料显示,其使用的同样是远洋集团的内部邮箱,但其控股方是两名自然人。

  不仅如此,与这家已经注销的公司使用相同电线家公司,且绝大多数是有限合伙形式的私募。虽然部分已经注销,但绝大多数还都存在,这些公司几乎都使用远洋集团的内部邮箱,出资人则是五花八门,有的是自然人控制,有的主要是信托投资,有的资金则来自远洋集团旗下的远洋资本……

  总计达到上百家私募公司的资金全部来自哪里,那些用着远洋内部邮箱但股权又没有直接关系的私募与远洋集团到底是什么关系,他们又投资了多少家远洋集团旗下的项目,这数百家公司为远洋集团旗下项目提供了多少资金,外部投资者自然难以一一知晓。

  远洋集团的多只债券接连跳水且多数持续在低位徘徊,是否与这些看不见的负债有关联?债券市场的投资者以机构为绝对主力,任何“风吹草动”都会牵动债市。

  远洋集团年报里的债务看似没有多少增长,且三道红线连续保持最优的绿档,但这是真实的吗?公司摊大饼式的开发也没有带来签约的增长,后续的土地储备始终处于低位。

  2021年下半年,房地产市场的发展就逐步下行,进入2022年以后直接跳水下行。国家统计局发布的数据显示,2022年1-4月商品房销售面积3.98亿平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额3.78万亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。

  2022年1-4月,远洋集团累计协议销售219亿元,同比减少了28.29%,公司销售已经多年不再增长。

  2018年,远洋集团实现协议销售1095.1亿元,同比大涨超55%。但之后的2019-2021年公司分别实现协议销售1300.3亿元、1310.4亿元和1362.6亿元,三年时间基本徘徊在原地,几无增长。同期全国商品房销售额增长了13.9%,从15.97万亿元增长至18.19万亿元的历史高位。

  虽然销售几无增长,并不意味着远洋集团没有继续拿地。2019-2021年,公司购入土地储备分别约为450.8万平方米、791.4万平方米和717.1万平方米,协议销售的售出面积分别约为634.66万平方米、706.35万平方米和767.35万平方米。除2019年外,两者相差基本不大,售出土地后,远洋集团都做了相应的土地储备。

  事实是另外一回事儿。2021年年报显示,远洋集团5313.5万平方米的土地储备构成中,已竣工待售之物业的土地储备为531.6万平方米,这是已经完工待售楼盘;发展中物业为4005.2万平方米,即处于在建阶段的楼盘占到了绝大多数;用作日后发展之物业即待开发的面积为776.7万平方米。

  这是三年来的常态了。2019年年末,远洋集团已竣工待售之物业、发展中物业和用作日后发展之物业分别为392.1万平方米、2674.5万平方米和657.7万平方米,2020年分别为392万平方米、2459.1万平方米和953.2万平方米。

  目前远洋集团年销售面积在700万平方米左右,而公司土地储备中已完工项目已经达到逾530万平方米,几乎可以满足公司70%以上的销售需要。2022年销售大幅下滑,完工项目的去化压力只会更大。

  不仅仅是竣工项目,发展中物业也即在建项目同样如此,预售政策的存在导致房企土地储备的大多数都处于在建工程中。

  2019年年末,远洋集团发展中物业是2674.5万平方米,2021年大幅增长至4005.2万平方米,涨幅接近一半。但公司协议销售基本没有增长,仍徘徊在1300亿元出头,在建工程的大幅增长没有换来协议销售的明显增长,有多少土地储备积压在在建过程中可想而知。

  大量新开工项目无法兑现销售,留下的后续土地已然不多。2021年年末,远洋集团用作日后发展之物业即待开发土地为776.7万平方米,占土地储备的比例不到15%,之前的2019年和2020年也不过20%左右。

  之前并非如此,向前追溯三年,2016年远洋集团待开发土地储备占比超过25%,2017年和2018年都接近40%,土地储备结构相对合理。

  以远洋集团年销售面积和土地储备对比来看,公司土地储备不能算少,但从土地储备结构来看,远洋集团的后续发展又略显无力。

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